Hvorfor ejendomme vil stige i pris fra 1. juli og haster det med at købe en lejlighed

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 03:51

Den nye lov skal beskytte kapitalejernes penge. Men det får bankerne mest ud af.

Hvad sker der den 1. juli?

Den 1. juli 2019 træder lovændringer i kraft, som ændrer reglerne for forholdet mellem virksomheden og bygherren på det fælles byggemarked.

Udviklere vil ikke længere være i stand til direkte at bruge pengene fra folk, der køber lejligheder, når de bygger et hus. Disse midler vil blive holdt på spærrede konti. Virksomheden vil først være i stand til at fjerne dem, efter at objektet er sat i drift.

Udviklere bliver nødt til at tage banklån - selvfølgelig til renter. Sberbank lover for eksempel at låne dem til 7-8 %, hvilket er meget.

Og hvorfor er denne lov nødvendig?

Dette er næste trin i forbedringen af lovgivningen i et forsøg på at beskytte kapitalejernes penge.

Indtil 2004 var der ingen fælles lovgivningsramme for delt byggeri, så forskellige svigagtige ordninger blomstrede i form af flere salg af den samme lejlighed til flere kunder, bygherrens forsvinden med alle pengene, og så videre.

Lov 214-FZ forbedrede situationen markant på det delte byggemarked. Det beskytter køberen mod et dobbeltsalg af genstande, regulerer forholdet mellem klienten og bygherren. Men forordningen sikrer ikke mod virksomhedens konkurs, hvilket ikke sker så sjældent. Nu er der 887 problembygninger i byggeministeriets register.

Den nye lov er designet til at beskytte aktieejere mod netop sådanne tilfælde. Hvis virksomheden ikke opfylder sine forpligtelser - ikke fuldfører byggeriet, overskrider deadline - så vil pengene fra spærrekontoen blive returneret til bygherren.

Det virker som en god lov. Eller er der en fangst?

Der er nogle nuancer her. Den nye mekanisme til beskyttelse af aktieejere er en god forbedring. Det udelukker situationer, hvor folk står uden penge, uden lejlighed, men med et langsigtet realkreditlån til ikke-eksisterende boliger.

Men samtidig vil opførelsen af bygningen koste mere for bygherren, hvilket helt sikkert vil påvirke prisen på lejligheder. Og vi taler om prisen på ufærdige boliger.

Sådan fungerede det før: udvikleren tog penge fra aktionæren og gav ham en rabat for at bruge disse midler. At købe en lejlighed var i dette tilfælde en slags højrisikoinvestering. Du kan for eksempel købe et hus på udgravningsstadiet for 1,5 millioner rubler og gøre det klar med en markedsværdi på 2 millioner. Nu har udvikleren meget mindre grund til en sådan generøsitet: han skal stadig betale renter til banken.

Så lejligheder i nye bygninger vil sandsynligvis stige i pris: Virksomheder vil ikke drive med tab. Men der er også et stærkt afskrækkende middel - russernes købekraft. For varer, der er for dyre, kan der simpelthen ikke være nogen handlende. Ifølge undersøgelser er købere nu klar til at betale 5% af lejlighedsprisen for sikrere transaktioner med spærrede konti.

Prisstigningen på fælles byggeobjekter kan stramme prisen på andre lejligheder. Men vækstraten afhænger af markedet. I 2018 steg boligpriserne på det primære marked og uden love om spærrede konti med 4,35 %, på det sekundære marked – med 1,58 %.

Så vil lejlighederne stige i pris eller ej?

Ingen kan sige med sikkerhed om dette. Forudsætningerne peger på, at lejligheder vil stige i pris. Men udviklerne selv taler mest af alt om dette. Det er muligt, at de bare presser folk til at købe lejligheder, før loven om spærrede konti træder i kraft. Desuden er der en risiko for, at priserne for sådanne hastende kunder allerede vil blive forhøjet.

Hvad der bestemt ikke er værd at gøre i dette tilfælde er at skynde sig. Du risikerer i en fart at give penge til en skruppelløs udvikler og blive en af de sidste bedragede ejendomsinvestorer. Tjek virksomheden omhyggeligt - Lifehacker skrev, hvordan man gør det.

Hvis du ikke har tid, så fortvivl ikke. Selvom priserne begynder at stige, er det bedre at betale lidt for meget end at stå uden en lejlighed og uden penge.

Vent, hvad sker der med pengene, hvis bankens tilladelse bliver inddraget?

En sådan risiko er også fastsat i lovene. Mister banken tilladelsen, vil Indskudsforsikringsstyrelsen pengene tilbage - dog højst 10 mio. Forsikringen gælder indtil lejligheden er udlejet eller indtil du opsiger kontrakten med bygherren.

Så en spærret konto ligner et indskud?

Kun delvist, og bankerne klarer sig rigtig godt i denne henseende. Takket være den nye lov vil de låne ud til udviklere og modtage renter fra dem. Mens de bygger huset, vil banken være i stand til at "vride" penge fra spærrede konti og have indtægter fra dem. Efter at lejlighederne er overdraget til bygherren, vil han overføre præcis det beløb, du lægger ind, uden renter. I tilfælde af bygherrens konkurs, vil du også blive givet penge uden renter. Det er oplagt, hvem der vinder i sidste ende her.

Så hvad er resultatet?

Den nederste linje er enkel:

1. Fra 1. juli 2019 bliver køb af ejendom under opførelse mere sikkert, men muligvis dyrere.
2. Pengene, som du betaler for lejligheden, forbliver i banken, indtil huset tages i brug. Hvis bygherren overtræder forpligtelserne, vil de blive returneret til dig.
3. I tilfælde af problemer med banken vil pengene også blive returneret til dig, men ikke mere end 10 millioner rubler.
4. Der er ingen grund til at skynde sig at købe en lejlighed under alle omstændigheder - tag hensyn til alle nuancerne. Men hvis du har valgt en udvikler og allerede har planlagt en aftale, kan du muligvis spare nogle penge.