Sådan udarbejder du en lejeaftale korrekt

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 03:51

Det er mere rentabelt at leje en lejlighed direkte gennem ejeren, uden om ejendomskontorer. Men så skal kontrakten indgås uafhængigt, og det er ikke en let sag: du skal tage højde for mange punkter og detaljer for at undgå problemer i fremtiden og leve i fred og tillid. I denne artikel finder vi ud af, hvad du skal kigge efter, når du skal lave en lejeaftale.

Lad os tage en reservation med det samme: i denne artikel vil vi fokusere specifikt på kontrakten om kommerciel leje af boliger, som er reguleret af kapitel 35 i Den Russiske Føderations civile lovbog og delvist af kapitel 5 i boligloven. Den Russiske Føderation, det vil sige at leje en lejlighed af en person. Der er forskel på loven mellem en lejeaftale (som indgås med en enkeltperson) og en lejeaftale (som indgås med en juridisk enhed). Men i almindelig tale bruges det veletablerede ord "leje". Derfor vil vi i dette materiale for nemheds skyld bruge begge begreber - "leje" og "leje" - som tilsvarende.

Dokumenterne

I intet tilfælde tøv ikke med at bede ejeren af lejligheden om at levere en komplet pakke af dokumenter:

• pas;
• et certifikat for registrering af ejerskab af lejligheden er påkrævet;
• derudover: indbetalte kvitteringer for forbrugsregninger (for at sikre, at der ikke er gæld på dem) og et uddrag fra husbogen om personer, der er registreret på boligarealet.

Hvis lejligheden har flere ejere, er samtykke fra en af dem ikke nok, du skal indhente samtykke fra alle. Der er tre mulige scenarier for udvikling af begivenheder:

1. Vedlæg skriftligt samtykke fra alle medejere.
2. Den ene medejer indgår aftale med en fuldmagt fra andre.
3. Ved indgåelse af kontrakten er alle ejere personligt til stede (så angiver kontrakten, at lejligheden udlejes af alle ejere på samme tid).

Der kræves også skriftligt samtykke fra personer, der ikke er ejere, men er registreret på boligarealet. Ellers kan de til enhver tid gøre krav på deres rettigheder, og du bliver nødt til hurtigst muligt at søge ny bolig.

Da vi taler om at leje en lejlighed, betyder det, at lejeren er en privatperson. Derfor skal han have sit pas med. Hvis du ikke skal bo i en lejlighed alene, så er pasoplysningerne for den anden (tredje, femte) lejer også påkrævet.

Ejendomslejeaftaler er tinglysningspligtige. Bortset fra en kontrakt indgået for mindre end et år.

Semester

Ansættelseskontrakten kan være kortvarig (op til et år) og langvarig (fra et år til fem år). Hvis kontrakten ikke siger et ord om løbetiden, anses det for at være indgået for maksimalt fem år. Den væsentligste forskel mellem langsigtede og kortsigtede kontrakter er betingelserne for fraflytning af lejere.

Kortvarig kontrakt

Ejeren kan fastsætte en periode, hvor kontrakten kan opsiges af parterne før tidsplanen. Hvis der ikke er angivet en sådan periode, har han ingen ret til at smide lejere ud før kontraktens udløb. Men i slutningen af denne periode beslutter ejeren selv, om han vil fortsætte med at udleje lejligheden til de samme lejere eller søge andre.

Langtidskontrakt

Det er meget sværere for ejeren at skille sig af med lejerne. Ved udløbet af kontraktperioden kan udlejer ikke blot flytte en anden ind i lejligheden: hvis han ikke har meddelt lejeren sit ønske mindst tre måneder før kontraktens udløb, anses det for, at kontrakten automatisk er fornyet under de gamle betingelser.

Hvis udlejer siger, at han ikke længere har planer om at udleje ejendommen, så skal lejerne flytte ud. Men i dette tilfælde kan han virkelig ikke leje lejligheden i mindst et år, ellers har de tidligere lejere ret til at gå rettens vej og kræve erstatning.

I modsætning til en udlejer kan en lejer til enhver tid opsige kontrakten uden at angive en grund.

Lejlighedens og ejendommens stand

Reparationer og forbedringer

Det presserende spørgsmål: hvem udfører reparationerne? Sædvanligvis indeholder aftalen den formulering, at "efter lejeaftalens udløb forpligter lejerne sig til at tilbagelevere lokalerne i samme form, som de blev stillet til rådighed." Derfor bør kontrakten straks angive, hvad der kan ændres i lejligheden og hvad der ikke.

Herudover har beboerne uden ejerens samtykke ret til at foretage omlægning og ombygning af beboelsesrum. For eksempel kan du under reparationer ikke bare tage og rive en indvendig skillevæg ned eller udvide en døråbning.

Hvis det er muligt at udføre reparationer, så sørg for at foreskrive i kontrakten, hvor meget lejen skal reduceres. Hvis der ikke er nogen indikation, er det muligt, at du selv vil reparere alt, og ejeren vil simpelthen nægte at refundere dine udgifter.

Alle løbende reparationer og udgifter på den er på lejers skuldre. Han holder ikke kun orden i lejligheden, men er også ansvarlig for ejendommens sikkerhed.

Udlejer skal foretage større reparationer, og alle udgifter afholdes af denne (medmindre andet fremgår af kontrakten). Hvis udlejer ikke viser interesse for større reparationer, når det er påkrævet, så har lejer ret til:

• selvstændigt udføre større reparationer, der er fastsat i kontrakten eller forårsaget af et presserende behov, og opkræve omkostningerne heraf fra udlejeren;
• kræve en tilsvarende nedsættelse af lejen;
• kræve ophævelse af kontrakten og erstatning for tab.

Når du renoverer eller køber noget nyt til en lejet lejlighed, laver du rent juridisk forbedringer. De kan være adskillelige og uadskillelige. For eksempel, hvis en lejer har installeret et klimaanlæg eller en vandvarmer for egen regning (og udlejeren ikke reducerede lejen eller refunderede deres omkostninger), har han ret til at tage dem med sig.

Uadskillelige forbedringer, såsom nye tapeter, kan ikke tages med dig uden at ødelægge lejlighedens udseende. Lejer kan derfor kræve deres værdi tilbagebetalt, når kontrakten udløber. Men kravet vil blive opfyldt, hvis det fremgår af kontrakten, at udlejer ikke gjorde indsigelse mod denne forbedring.

Ejendommens tilstand

Udlejer er forpligtet til at stille ejendommen til rådighed for lejeren i god stand. Det betyder, at hvis noget forhindrer dig i at bruge lejligheden, skal udlejer for egen regning fjerne denne årsag. Selv den, som han ikke engang havde mistanke om på tidspunktet for leje af lejligheden. For eksempel slog du dig til og blev overrasket over at opdage, at alle rør længe har været rådne, og det er simpelthen umuligt at vaske i brusebadet. Udlejer skal afhjælpe denne mangel hurtigst muligt og helt gratis. Gør han ikke dette, kan du enten selv afhjælpe årsagen og kræve udgiftsgodtgørelse eller opsige kontrakten.

Bemærk: udlejeren bør for egen regning kun fjerne de mangler, som hverken han eller du kendte til.

Hvis du ved inspektion af lejligheden så, at noget ikke fungerede der, eller du blev advaret om det på forhånd, så er det allerede din ret til at acceptere en sådan betingelse eller se efter en bedre løsning.

Advokater anbefaler også, ud over kontrakten, at udarbejde en handling om accept af lejligheden. Den foreskriver tilstanden af møbler, VVS, gulve, vinduer og alt muligt andet. Efterfølgende vil dette hjælpe med at undgå tvister om kvaliteten af reparationer og møbler. Selvfølgelig, i en lejlighed med gamle sovjetiske møbler og uden udstyr, behøver du ikke at gøre dette. Men ejeren, der udlejer et hus med dyre møbler og hårde hvidevarer, er interesseret i at sikre, at hele ejendommen bliver returneret til ham i ordentlig stand, så han endda kan vedhæfte fotografier af ejendommen og kvitteringer, der bekræfter dens værdi. Der tages naturligvis højde for naturlige afskrivninger. Men lejeren skal betale for den ødelagte tv-skærm.

Vær opmærksom på sådan noget som "fælles ansvar", hvis du lejer en lejlighed sammen med nogen i en fælles indsats. Hvis kontrakten ikke indeholder en klausul om solidarisk hæftelse, påhviler alt ansvar den, der har indgået kontrakten. Det vil sige, at hvis din uagtsomme nabo bryder noget, og det kun er dig, der står i kontrakten som ansvarlig, så skal du betale.

Leje

Kontrakten definerer proceduren, betingelserne og vilkårene for at lave lejen. Hvis der ikke er særlige instruktioner om dette, anses det for, at de ligner dem, der normalt bruges ved leje af en sådan ejendom: i tilfælde af en lejlighed er dette et fast beløb, der betales hver måned.

Anmoder udlejer om straks at betale en betaling 2-3 måneder forud eller depositum, skal dette skrives i kontrakten.

Dokumentet bør også angive, hvor ofte og i hvilket omfang udlejer kan forhøje betalingen. I praksis registreres huslejestigninger normalt én gang om året op til 10 % af de oprindelige omkostninger. Men alt dette er efter parternes skøn.

Hvis en sådan klausul ikke indgår i kontrakten, har udlejer stadig ret til at forhøje lejen, men det kan højst ske én gang årligt. Han er desuden forpligtet til på forhånd at give lejeren skriftlig meddelelse herom. Hvis de nye betingelser ikke passer ham, kan han træde ud af kontrakten ensidigt.

Lejer har endvidere ret til at kræve afslag i lejen, hvis forholdene i det lejede på grund af forhold uden for hans kontrol er forringet.

Derudover

Tal med ejeren om alle detaljerne. Du skal højst sandsynligt mødes ofte. Han er bekymret for sin lejlighed, du er bekymret for livskvaliteten, så lær at forhandle og skriv alle de mundtlige aftaler ned i dokumentet.

Ikke ofte, men der sker en ubehagelig situation: nogle gange kan ejerne lide at komme ind uden varsel, selv i fravær af lejere og flere gange om måneden. Dette er en grund til at opsige kontrakten med refusion af lejers flytteudgifter. For at undgå en sådan situation skal du blot tilføje en linje til aftalen om, hvor ofte ejeren må dukke op hos dig, om det er nødvendigt at advare dig om dette på forhånd, og angive forbuddet mod spontane besøg i dit fravær.

Find ud af, hvordan udlejer behandler gæster, dyr, og angiv dette i kontrakten.

Kun ved at forhandle og fikse alle de detaljer, der betyder noget, vil begge parter kunne leve uden konflikter og uden unødig angst.

Opsigelse af kontrakten gennem retten

Vi har allerede sagt, at det ikke er nemt for en udlejer at skille sig af med en lejer, kontrakttypen spiller en vigtig rolle. Men lejeren har ret til at opsige kontrakten til enhver tid, dog med én betingelse: han skal skriftligt meddele udlejer sit ønske tre måneder i forvejen.

Men nogle gange er det umuligt at blive menneskeligt enig, og for en af parterne er der kun én udvej – at søge retfærdighed gennem domstolen og opsige kontrakten.

Efter anmodning fra udlejer kan kontrakten opsiges før tid af retten i tilfælde, hvor lejeren:

• bruger ejendom med en væsentlig overtrædelse af vilkårene i kontrakten eller med gentagne overtrædelser;
• nedbryder ejendom væsentligt;
• undlader at betale leje til tiden mere end to gange i træk;
• ikke foretager større istandsættelser af ejendommen inden for de i kontrakten fastsatte vilkår, såfremt større istandsættelser ifølge kontrakten påhviler lejer.

Udlejeren kan kun opsige kontrakten gennem retten, hvis han krævede fra lejeren skriftligt at fjerne overtrædelserne.

Efter anmodning fra lejer kan lejeaftalen opsiges førtidigt af retten i tilfælde, hvor:

• udlejer ikke stiller ejendommen til rådighed eller skaber hindringer, der forhindrer den fulde brug af ejendommen;
• ejendommen har mangler, som ikke var angivet af udlejer ved kontraktindgåelsen, ikke var kendt af lejer på forhånd og ikke kunne opdages ved besigtigelsen af ejendommen;
• udlejer ikke udfører større reparationer af ejendommen inden for den periode, der er fastsat i kontrakten eller inden for en rimelig tidsramme;
• ejendom, på grund af forhold uden for lejerens kontrol, i en stand uegnet til brug.

Ved opsigelse af lejemålet er lejer forpligtet til at tilbagelevere ejendommen til udlejer i den stand, hvori han modtog den, under hensyntagen til almindelig slitage eller i den i kontrakten fastsatte stand.

Afslutningsvis, lad os dvæle ved yderligere to vigtige punkter.

Skænker eller sælger udlejer en lejet bolig, ophæver dette ikke lejemålet. Med andre ord, når en person kommer og siger: "Flyt ud, jeg sælger en lejlighed," er det ulovligt. Ejerskiftet medfører ikke opsigelse af lejeaftalen for boligen.

Hvis det er nødvendigt, kan du skifte lejer (lejer). Det vil sige, at hvis kontrakten er indgået for manden, og han for eksempel rejser til Nordpolen på en lang forretningsrejse, så kan du med hans samtykke ændre lejeren til hans kone. I dette tilfælde forbliver kontrakten den samme, de samme betingelser, løbetiden fortsætter med at flyde og nulstilles ikke. Men det kan spare dig for bureaukrati, hvis der opstår problemer (f.eks. hvis du skal opsige kontrakten eller inddrive noget gennem retten).