Sådan køber du en lejlighed og ikke fortryder det: ekspertrådgivning

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 03:51

Sammen med en ejendomsekspert fandt vi ud af, hvad man skal overveje, når man køber, hvorfor man tager det, og hvordan man handler, hvis der er mindreårige blandt ejerne.

Hvad skal man kigge efter, når man vælger bolig

Distrikts infrastruktur

Området bør være selvforsynende, så de fleste af de genstande, du regelmæssigt vil besøge, er, hvis ikke inden for gåafstand, så mindst et eller to stop fra dit hjem. Minimumssættet er et supermarked (og gerne flere på én gang, for ikke at stå i kø), et apotek og en klinik. Hvis familien allerede har eller forventes at få børn, bør der også være en skole og en børnehave i nærheden. Se videre efter dine behov. Nogen har brug for en fitnessklub ikke langt fra hjemmet, nogen har brug for en joggingpark eller et udstyret område, hvor du kan gå tur og træne din hund.

Når du undersøger en lejlighed, råder jeg dig til at handle fra generel til specifik. Først ser vi på området (generelt), derefter huset og dets omgivelser, og først derefter lejligheden (privat). Find ud af, hvad der er i nabolaget, hvis der er den nødvendige infrastruktur og grønne steder i nærheden. Sørg for, at der ikke er nogen farlige industrier i nabolaget.

Infrastruktur omkring sekundære boliger er ofte bedre end i nye områder. Hvis du køber en bolig i en ny bygning, så tjek hvordan området vil udvikle sig. Det er godt, hvis bygherren tog sig af købernes komfort og sørgede i projektet for ikke kun butikker på de første etager af huse, men også en skole med en børnehave i gåafstand.

Avito har samlet mere om salg af lejligheder fra hele Rusland – der er både nybyggeri og sekundære boliger fra ejerne. Ved hjælp af filtre kan du hurtigt finde en praktisk mulighed: vælg byens område, lejlighedens område og antallet af værelser, hustypen og den ønskede etage - kun passende tilbud vises i søgningen resultater.

Kig efter annoncer mærket "Online Display": Dette betyder, at sælgeren eller ejeren er klar til at tage dig med på en rundvisning i lejligheden ved hjælp af et videolink ved hjælp af en kanal, du kan bruge - for eksempel Skype eller WhatsApp. Derudover kan du bede ejeren af ejendommen om at demonstrere tilstanden af indgangen, elevatoren og det tilstødende område.

Transport tilgængelighed

Når du skal komme hjem med tre overførsler, ophæver det al glæden ved de sparede penge og den vellykkede indretning af lejligheden. Placeringer, der er isoleret fra hovedtransportårerne, er muligvis ikke så attraktive, som sælgeren lovede. Relativt set, hvis kun én vej fører til området, så gør dig klar til almindelige trafikpropper. Om morgenen og om aftenen vil der være helt proppet med biler.

Prøv at pendle fra dit fremtidige hjem til arbejde og tilbage i myldretiden, og se, om offentlig transport kører regelmæssigt. Dette er værd at gøre, selvom du hovedsageligt rejser i privat bil. Nogle gange er det nemmere at spare tid og komme hjem med bus end at sidde fast i trafikken. Men husk på, at i storbyer er chancerne for at komme ud i en trafikprop meget høje på den offentlige transport til overfladen. I dette tilfælde skal du fokusere på, hvor hurtigt og bekvemt du kan komme dertil med metro eller tog.

Se endelig på området gennem en fastboendes øjne, ikke en gæst. Er det nemt at gå fra det nærmeste busstoppested og metrostation til dit hjem, eller skal du vade gennem en ødemark, hvor der ikke er lanterner? Er der organiseret parkering eller er gården fuld af biler? Alle disse er småting, men de påvirker komforten ved at leve, så nogle gange er det bedre ikke at spare penge og vælge en mulighed, omend dyrere, men i et bekvemt område.

Husets tilstand

Begræns ikke dig selv til at inspicere lejligheden og studere indgangen, huset og det omkringliggende område grundigt.

Alena Kvach

Undersøg huset udefra, find ud af, hvor lejligheden er, og tjek for eventuelle skader på væggene. Se, hvor vinduerne vender ud, hvis der er cateringfaciliteter og døgnåbent etablissementer i nærheden, hvilket forstyrrer roen.

Vær opmærksom på tilstanden af adgangsveje og fortove - hvis du selv i den varme årstid skal manøvrere mellem huller, vil vejen om vinteren blive til en forhindringsbane. Se hvordan gården er indrettet: er der bænke og et sted til sport, en legeplads.

Alena Kvach

Det vil ikke være overflødigt at kommunikere med umiddelbare naboer fra nærliggende lejligheder og se, hvilket kontingent er husets befolkning. Vær opmærksom på liftgruppernes og elevatorernes tilstand. Hvis huset har en skraldeskakt, så bør du tjekke med naboerne, om der er insekter og gnavere, og også finde ud af, hvordan forsyningerne og HOA eller administrationsselskabet fungerer.

Lejlighedens stand

Lad dig ikke narre af friske reparationer - defekte ledninger, utætte rør eller ulovlig ombygning kan gemme sig bagved. Undersøg lejligheden i dagtimerne: På denne måde kan du værdsætte det naturlige lys og bemærke mindre defekter såsom spor af utætheder. Det er i øvrigt bedre at vælge muligheder med vinduer mod sydvest eller sydøst, hvis du ønsker, at rummene skal være lyse om dagen.

Alena Kvach

Inde i lejligheden skal du være opmærksom på mulige lækager og ombygninger, der krænker de strukturelle elementer i rummet. Tjek strømmen af koldt og varmt vand - i nogle hjem er dette et uopretteligt problem. Jeg anbefaler at se på kvitteringerne for forbrugsregninger og eftersyn i flere måneder. Nogle husejerforeninger inkluderer muligheder som videoovervågning eller sikkerhed og rengøring i forsyningsselskaber. Dette resulterer i et betydeligt antal månedlige rater.

Hvis du inspicerer en lejlighed i den kolde årstid, skal du røre ved batterierne og føre hånden langs væggene, der grænser op til gaden - de skal ikke være kolde. Ventilation bør kontrolleres i køkken og badeværelse. Sæt et stykke papir på udluftningen - hvis det tiltrækkes af udluftningen, så er alt i orden.

Undersøg vinduerne og altanen. Vær opmærksom på, at der ikke er striber og spor af skimmelsvamp omkring vinduesåbningerne, og der blæser ikke fra revnerne. Tjek om det er nemt at åbne rammerne helt og skift til ventilationstilstand. Hvis vinduerne vender ud mod en støjende gade, så sørg for, at de er gode til at overdøve lyde udefra.

Se på tilstanden af gulvet, væggene og loftet. Hvis der er mærkelige pletter og striber på loftet, er det højst sandsynligt konsekvenserne af en oversvømmelse. Man kan stadig forhandle med naboerne oppefra, men når lejligheden ligger på øverste etage, og det utætte tag er skyld i, bliver det sværere at rette op på situationen. Gå gennem rummene og tjek, at gulvet ikke knirker eller synker under dine fødder. Undersøg hjørnerne – ser du grå pletter på tapetet, er det skimmelsvamp. Vi bliver nødt til at tage den ud og lave reparationer igen.

Hvad skal du tjekke inden du køber

Uddrag fra USRN

Uden at tage hensyn til oplysningerne fra Unified State Register of Real Estate risikerer du at tabe penge, hvis der for eksempel sælges bolig uden at give besked til en af ejerne. Et uddrag hjælper dig med at finde ud af, hvor mange ejere lejligheden faktisk har, og hvad dens karakteristika er: På denne måde kan du finde ud af de nøjagtige optagelser og sammenligne rummet med den tekniske plan - du ved aldrig, pludselig arrangerede ejerne en ukoordineret ombygning.

Alena Kvach

Det er vigtigt at forstå, hvad en inkonsekvent ombygning er. Hvis det blev udført på bekostning af interne skillevægge i lejligheden, og de bærende vægge ikke påvirkes, skal du bestille et nyt teknisk pas fra Bureau of Technical Inventory (BTI), som vil bekræfte integriteten af strukturelle elementer. Når et hus med gaskomfur kombinerer køkkenet med et rum, kan indretningen kun legitimeres ved at få køkkenet tilbage til dets oprindelige isolerede udseende – for eksempel ved at restaurere døre og vægge.

Hvis der er overført vådzoner i lejligheden, kan sådanne ændringer ikke lovliggøres. Det truer i fremtiden med, at et uafhængigt vurderingsfirmas vurderingsmand ved salg af bolig på realkredit vil nægte at godkende objektet. Vi bliver nødt til at vente på folk, der er klar til at købe en lejlighed med ombygning for kontanter. På grund af dette er ejendommens markedsværdi faldende, og kredsen af købere indsnævres - 80% af ejendomshandlerne udføres med deltagelse af realkreditlån.

Et udtræk vil også vise, om boligen har nogen belastninger. Fx kan fast ejendom beslaglægges for gæld eller pantsættes til et pengeinstitut. Det vil ikke fungere at købe sådan en lejlighed.

Avito beskytter sælgeres og køberes interesser og sikrer, at transaktioner er fair og gennemsigtige. Før du køber, kan du tjekke ejendommen her: en rapport fra USRN og sikre dig, at alt er i orden med lejligheden. Rapporten vil hjælpe dig med at finde ud af den matrikulære værdi af objektet, som ejendomsskatten beregnes på grundlag af, vil vise antallet af ejere og historikken for deres ændring, samt tilstedeværelsen af byrder - f.eks. pant, arrest eller lejeaftale. Alt dette vil hjælpe med at reducere risikoen ved køb. For køberen koster rapporten 299 rubler.

For sælgere vil udstedelsen af et ekstrakt være gratis, alle omkostninger dækkes af Avito. Personlige data i rapporten afsløres ikke: Der er intet lejlighedsnummer eller navnene på ejerne. Et sådant udtræk vil hjælpe med hurtigt og rentabelt at sælge en bolig - hvis køberen ser, at alt er rent med objektet, er det mere sandsynligt, at han går med til handlen.

Ejerens identitetsdokumenter

Dette er en forsikring mod sammenstød med svindlere: Hvis du køber en lejlighed fra en person, der udgiver sig for at være dens ejer, bliver du nødt til at handle med den rigtige ejer af ejendommen. Indenrigsministeriet har et, som du kan tjekke om passet er gyldigt med. Sørg for, at dens serie og nummer, samt efternavn, fornavn og patronym for ejeren stemmer overens med dem, der er angivet i dokumenterne for lejligheden. Hvis ejeren efter køb af bolig skiftede pas, så se på hans næstsidste side - den indeholder oplysninger om tidligere udstedte pas.

Tjek det med ejerens civilstand. Hvis han købte en lejlighed, mens han var gift, så anses lejligheden som fælleseje. At sælge en lejlighed uden din ægtefælles tilladelse vil ikke fungere, så bed om et attesteret samtykke til salget. Hvis ejeren er skilt, så vil en retsafgørelse om delingen af fælleseje også komme godt med.

Alena Kvach

Her skal du ikke kun være opmærksom på, hvornår lejligheden blev købt, men også hvad betalingsformen var. Hvis et hus blev købt en uge før brylluppet på et realkreditlån eller en afdragsordning, og i ægteskabet betalte ægtefællerne sammen, så er samtykke fra manden eller konen nødvendig for en sådan lejlighed, da en del af midlerne til at betale af på gæld blev brugt over det almindelige budget. Forældelsesfristen efter skilsmisse er tre år, efter denne frist kræves der ikke samtykke.

En undtagelse er situationer, hvor den nuværende ejer fik en lejlighed i gave eller arvede den, mens han var gift. Sådan ejendom tilhører kun ham.

For mindre ejere er det værd at tjekke fødselsattesten eller passet og sammenligne dataene med oplysningerne i boligdokumenterne.

Alena Kvach

Hvis mindreårige børn er registreret i lejligheden, kan de før transaktionen udskrives til et hvilket som helst andet sted. Samtidig er det nødvendigt at angive en alternativ adresse, barnet kan ikke udskrives "til ingen steder". Hvis forældrene har forskellige registreringsadresser, så kræves samtykke fra den anden forælder for at udskrive barnet.

Når mindreårige børn er ejere af en andel af fast ejendom eller en genstand i sin helhed, kræves tilladelse fra værgemålsmyndighederne. De vil sørge for, at den nye bolig ikke forværrer barnets levevilkår og har passende tekniske og andre egenskaber, såsom lejlighedens område, dets placering og adgang til uddannelsesinstitutioner.

Ejendomsskøder

De er også de lovlige. For eksempel, hvis ejeren af et hjem har privatiseret det, vil et sådant dokument være en aftale om overdragelse af lejligheden til ejerskab. Ved køb af en genstand bekræftes ejerskabet af den købs- og salgsaftale, der er indgået med den tidligere ejer. Det skal ledsages af en handling om accept og overdragelse af fast ejendom og en kvittering fra den tidligere ejer, der modtager penge.

Hvis ejeren af lejligheden købte den, mens huset netop blev bygget, vil ejendomsretsdokumentet være en aftale om delt deltagelse i byggeriet med en handling om accept og overdragelse af færdig bolig.

I de tilfælde, hvor ejerskabet er bekræftet ved en gaveaftale eller et arvebevis, er det bedre at rådføre sig med en advokat inden køb. For eksempel kan der dukke uregnskabsløse arvinger op, som gør krav på andel i en lejlighed, og en svigordning kan være forklædt som en gaveaftale.

Henvendelse om registreret i lejligheden

Du skal bruge en registreringsattest på blanket nr. 9 - den viser hvem der er tilmeldt lokalet lige nu. Du kan også udstede en arkivattest for at finde ud af, hvem der tidligere har været registreret i lejligheden, og tjekke, om der er nogle midlertidigt udskrevne blandt disse personer. Hvis der er nogen, er det bedre at kontakte en advokat.

Du skal også have en afmeldingsattest på blanket nr. 12. Der er anført personer, som af den ene eller anden grund er blevet udskrevet fra lejligheden: De er for eksempel på en sygeanstalt, afsoner i fængsel eller er gået. mangler. Hvis hver kolonne indeholder "nej", er alt i orden, ellers tjek med ejeren, hvad der sker med disse personer nu.

Alena Kvach

Hvis det efter modtagelse af en attest i blanket nr. 12 viste sig, at der er registreret en person i lejligheden, som i øjeblikket er i fængsel, vil jeg anbefale ikke at beskæftige sig med dette objekt. Efter at have afsonet sin straf har en borger ret til at registrere sig på sit tidligere opholdssted.

Beviser for retsevne

Hvis sælgeren blev begrænset af retten i sin retsevne eller ikke forstod meningen med sine handlinger, kan handlen erklæres for ugyldig.

Alena Kvach

Hvis den person, der er registreret i lejligheden, viser sig at være uarbejdsdygtig, skal man huske på, at denne kategori af mennesker gennemgår undersøgelsesproceduren i retten. Ved undersøgelsen skal borgerens inhabilitet anerkendes. Herudover udpeges også en værge, som varetager afdelingens interesser og sørger for, at genbosættelsen sker i overensstemmelse med loven.

For at være på den sikre side, så bed lejlighedsejeren om en attest fra en psykiater og en narkolog - det er bevis på, at han er ædru og ikke er registreret. Du kan invitere en specialist til at udføre en undersøgelse direkte på transaktionen.

Fuldmagt

Det er ret risikabelt at købe en lejlighed ikke fra ejeren, men fra hans repræsentant, der er autoriseret til at disponere over ejendommen. Men hvis der ikke er andre muligheder, så sørg for at alt er i orden med fuldmagten. Det skal notariseres, og du kan fjerne tvivl om dokumentets ægthed ved hjælp af det føderale notarkammer. Sammenlign detaljerne om rektor og repræsentant med det, der er angivet i deres pas. Hvis rektor ikke kan komme til handlen og vise passet, så bed om at sende en attesteret kopi. Sørg for at være opmærksom på fuldmagtens gyldighedsperiode og find ud af, hvilke beføjelser repræsentanten har - måske er han ikke berettiget til at indgå transaktioner på vegne af fuldmagtsgiveren.