Hvad du skal tjekke, før du køber en lejlighed på det sekundære marked

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 03:51

Hvis du tager let på dokumenter, kan du stå uden bolig og uden penge.

Når du køber noget i en butik, er det nok til, at sælgeren vil give dig produktet, og du vil købe det. Med fast ejendom er alt mere kompliceret: En handel kan udfordres, hvis det viser sig, at den er svigagtig, eller nogens rettigheder blev krænket under salget. Samtidig vil køberen være mest ked af det: de bliver smidt ud af lejligheden, pengene skal returneres gennem retten og nogle gange endda sige farvel til dem.

For at forhindre dette i at ske, skal du kontrollere alle dokumenter - og sørge for at originaler eller kopier er certificeret af en notar.

1. Uddrag fra USRN om objektets hovedegenskaber

Dette er et meget vigtigt dokument med oplysninger fra Unified State Register of Real Estate, som vil give dig en masse nyttig information.

Hvem er ejerne

Alle skal gå med til aftalen, ellers kan den blive udfordret.

Er der nogen byrder

Et objekt kan pantsættes til en bank på grund af et realkreditlån, lejet med registrering af en aftale med Federal Property Management Agency, arresteret for gæld. Hvis det er tilfældet, har ejerne ikke råderet over det. Aftalen vil være ugyldig.

Hvad er karakteristika ved lejligheden

Uddraget fra USRN vil indeholde den nøjagtige adresse, matrikelnummer, område. Den tekniske plan for lejligheden er trykt på sidste side. Du kan vurdere optagelserne af værelser og bemærke tilstedeværelsen af ombygninger. Det sidste er især vigtigt, hvis du ansøger om et realkreditlån – det bliver muligvis ikke godkendt.

Fra hvilken dato ejer ejerne en lejlighed

Sammenlign det med datoen i skøderne (om dem nedenfor).

Ud fra hvilket dokument ejeren ejer lejligheden

I nogle tilfælde er risikoen i første omgang højere – dette er også omtalt i afsnittet om titeldokumenter.

Et uddrag fra USRN vil blive leveret af ejeren. Du kan selv få en strippet version af den.

For at gøre dette skal du bestille et uddrag på Rosreestr-webstedet. For levering af et dokument i elektronisk form skal du betale 250 Indhentning af oplysninger fra USRN rubler. Du bør også bestille ekstrakt på overdragelse af rettigheder til ejendommen - det koster det samme. I dette dokument vil du se, hvor ofte og på hvilket grundlag ejerne af lejligheden skiftede.

Hvis fast ejendom i løbet af det seneste år eller to har skiftet hænder flere gange, er det en grund til at være på vagt. Det er normalt, hvordan svigagtige transaktioner skjules. Hvis den bedragede ejer er i stand til at anfægte kæden af transaktioner gennem retten, vil lejligheden blive returneret til ham.

2. Dokumenter fra ejeren / s

Hvis ejeren er voksen

Passets gyldighed

Lad os sige, at ejeren skiftede sit pas for seks måneder siden og fortalte politiet, at han havde mistet det gamle. Og nu forsøger han at indgå en aftale om et ugyldigt dokument for senere at anfægte det. Dette er fyldt med problemer.

Så find ud af, om dokumenterne er gyldige ved hjælp af en særlig tjeneste i Indenrigsministeriet.

Pasdata

Serien, nummeret, fødestedet og registreringsadressen er nødvendig for at kunne sammenligne dem med de data, der er angivet i andre dokumenter (det er vigtigt, at alt stemmer overens). Hvis ejeren formåede at ændre passet i løbet af denne tid, er detaljerne i den tidligere kopi angivet på den næstsidste side af den nuværende.

Vær opmærksom på navn, efternavn og patronym: en uoverensstemmelse på mindst et bogstav i forskellige dokumenter er en grund til at bede ejeren om at bringe papirerne til ensartethed. Ellers kan det blive en grund til en retssag vedrørende transaktionens gyldighed.

Familie status

Den ene af ægtefællerne kan ikke vilkårligt disponere over fælleserhvervet formue uden den andens samtykke. Sådan en aftale er let at udfordre. Så det er vigtigt at finde ud af, om ejeren er gift og fra hvilken dato. Disse oplysninger vil være nyttige for dig, når du går videre til titeldokumenterne.

Hvis en person modtog en lejlighed ved arv eller som gave, er tilstedeværelsen af en ægtefælle ligegyldig. Sådan ejendom anses ikke som fælleserhvervet.

Men hvis du har at gøre med en salgskontrakt, skal du være opmærksom på datoen for dens indgåelse. Ejeren kan frit disponere over en lejlighed købt før ægteskabet. Hvis han købte det efter brylluppet, skal pakken med dokumenter indeholde ægtefællens attesterede samtykke til salget. Teoretisk kan den erstattes af en ægtepagt, som egenhændigt sikrer råderetten over genstanden for ejeren. Men med samtykke er det stadig mere roligt: ægtepagten er nogle gange omstridt.

Hvis ejeren af lejligheden er skilt, og lejligheden er købt under ægteskabet, kan den stadig anses for fælleseje. Her har du brug for enten samtykke eller en domstolsafgørelse om den sektion, hvorefter ejendommen blev overdraget til den person, som du planlægger at indgå en handel med.

Information om børn

I sig selv vil det ikke fortælle dig noget. Men hvis ejeren har børn, er dette en grund til yderligere kontrol og krav til nye dokumenter.

Hvis en lejlighed blev købt med realkreditlån, kunne barselskapitalen bruges til at tilbagebetale den. Dette pålægger en pligt til at give børnene andele i lejligheden. Hvis kun forældrene er blandt ejerne, blev det derfor ikke gjort. Efterfølgende kan handlen anfægtes.

For at undgå at dette sker, skal du bede ejeren om en attest fra Pensionskassen på, at barselskapitalen ikke blev brugt til at betale af på realkreditlånet.

Hvis ejeren er mindreårig

For børn under 14 år, se på fødselsattesten, over 14 år - pas. Sammenlign dataene med det, der står i andre dokumenter.

Hvis ejeren er et barn, kan hans juridiske repræsentanter ikke sælge lejligheden bare sådan. Værgemyndighedernes samtykke til transaktionen er påkrævet. Og hvis ejeren af lejligheden er mere end 14 år gammel, så hans tilladelse.

3. Titeldokumenter

Navnet på dokumentet, på grundlag af hvilket ejeren modtog ejerskabet, er i uddraget fra USRN. Det er værd at se nærmere på det.

Salgskontrakt

Alt er enkelt her: Hvis den nuværende ejer købte en lejlighed fra den forrige, bekræftes dette af den tilsvarende aftale. Hvis du har et uddrag fra USRN om overdragelse af rettigheder til et ejendomsobjekt, skal du sammenligne sælgers data med dem, der er angivet i dokumentet. Bed også om at vise overtagelsesbeviset for lejligheden og sælgers kvittering for pengene. Dette vil sikre, at den tidligere ejer ikke har nogen klager over den nuværende.

Er boligen købt med realkreditlån, kan du bede om et tilbagebetalingsbevis.

Generelt tyder fraværet af hæftelser i uddraget fra USRN meget veltalende på, at lånet er betalt tilbage. Men da et eller andet dokument kan kontrolleres, ville det være mærkeligt ikke at nævne det.

Ejerandelsaftale i byggeri

Hvis ejeren har erhvervet fast ejendom på byggestadiet, vil han have præcis dette dokument i sine hænder, og efter at huset er afleveret, vil han også have en handling om accept og overdragelse af lejligheden.

Arvebevis

Når man handler med sådanne ejendomme, er der risiko for, at der pludselig dukker en fortabt arving op og forsøger at anfægte handlen. Desuden, jo længere tid der er gået siden arveøjeblikket, jo mindre er risikoen for at komme i problemer. Det er bedst at konsultere en advokat inden du køber.

Donationsaftale

Det er også bedre at vurdere risikoen ved at erhverve et doneret hjem sammen med en specialist. Advokaten vil finde ud af, om form og procedure for indgåelse af handlen er fulgt, om ejeren lovligt ejer ejendommen.

Aftale om overdragelse af lejlighed

Det udstedes, hvis ejeren har privatiseret denne lejlighed. Der er én advarsel, når man beskæftiger sig med sådanne fast ejendom. Hvis en person, der er registreret i en lejlighed, nægtede at deltage i privatiseringen, får han en livsvarig ret til at bo i den, indtil han frivilligt afregistreres. Ellers er det umuligt at smide ham ud, selv gennem domstolene. Så det er vigtigt at sikre sig, at han tjekker ud, før sælgeren modtager pengene. Eller du risikerer at købe en lejlighed med en lejer.

Der er andre typer af titeldokumenter, for eksempel en retsafgørelse, hvorved ejeren ejer genstanden. Men med dem er det bedre straks at kontakte en advokat, hvis du ikke ønsker problemer.

4. Oplysninger om de registrerede i lejligheden

I klausulen om aftalen om overdragelse af lejligheden til eje har vi allerede delvist været inde på, hvor vigtigt det er at vide, hvem der er registreret i lejligheden. Lad os nu overveje spørgsmålet mere detaljeret.

Ud over dem, der nægtede at privatisere, udgør følgende lejere en fare for din transaktion og behagelige ophold i den købte lejlighed:

• udskrevet fra lejligheden til militærtjeneste eller behandling i et sanatorium;
• fjernet fra registret på grund af afsoning på steder med frihedsberøvelse;
• anerkendt som savnet;
• mindreårige sendt til en kostskole.

Ved hjemkomsten bliver de registreret på deres tidligere bopæl – altså hos dig. Det kan være muligt at smide dem ud gennem retten, men det vil tage meget tid og kræfter.

Vær særligt opmærksom på de udskrevne mindreårige for at forhøre sig om, hvorvidt værgemålstjenesten gav tilladelse hertil.

For at forstå nuancerne skal du kigge nogle få referencer igennem. Det er bedre at være til stede i de øjeblikke, hvor ejeren modtager dem for at sikre ægtheden af dokumenterne.

Form 9 registreringsattest

Den indeholder oplysninger om alle, der er registreret i lejligheden nu.

Arkivattest for registrering i henhold til formular 9

Denne version af dokumentet viser dynamikken i registrering af beboere: hvem blev registreret tidligere, hvem blev udskrevet og hvornår. Et meget nyttigt dokument, men der er en nuance. De nægter ofte at give den til tredjeparter, herunder de nuværende ejere af lejligheden, da den indeholder personlige data fra tidligere beboere. Hvis det ikke var muligt at få arkivet "ni", skal du arbejde med det du har og gå direkte til formular 12 hjælp.

Attest for afregistrering af visse kategorier af borgere

Skema 12-dokumentet indeholder data om, hvorvidt nogen af lejerne blev udskrevet fra lejligheden, hvilket i teorien kan blive en kilde til problemer. Ideelt set har hver kolonne nej. Ellers bliver du nødt til at finde ud af yderligere oplysninger om hver person individuelt eller endda afvise handlen.

5. Habilitetsattester

Hvis det senere viser sig, at sælgeren ikke var i et ædru sind og hård hukommelse, vil transaktionen blive erklæret ugyldig. Du er især udsat, hvis sælgeren er ældre, men generelt kan du ikke forsikre dig mod dette. For eksempel kan en snedig advokat bevise, at ejeren var midlertidigt fortvivlet på grund af en medicin mod forkølelse, fordi den bivirkning er angivet i annotationen.

For at forhindre, at dette sker, skal du bede sælgeren om at medbringe en attest fra en psykiater og en narkolog til handlen om, at han er tilregnelig og ikke er registreret som stofmisbruger.

Hvis der er tvingende grunde til tvivl, inviter en autoriseret ekspert til at foretage en undersøgelse direkte til handlen.

6. Oplysninger om gæld til eftersyn

Al gæld til boliger og kommunale ydelser forbliver hos den tidligere ejer af lejligheden. Undtagelsen er eftersyn. Hvis sælger ikke har betalt for det, tilfalder gælden dig. Du kan tjekke fraværet ved sidste betaling. Hvis du ikke har tillid, så bed om et certifikat fra administrationsselskabet.

7. Fuldmagt

Det er bedst at indgå en salgskontrakt direkte med ejeren. Men ejeren er ikke altid til stede ved handlen. I dette tilfælde kan han udstede en attesteret fuldmagt til den person, der skal varetage hans interesser.

Transaktioner med dette dokument er usikre, der er for mange risikofaktorer. Hvis du beslutter dig for at tage et lignende skridt, skal du kontrollere følgende:

• Fuldmagten giver ret til at sælge lejligheden på vegne af ejeren.
• Dokumentet er ægte - du kan finde ud af det på webstedet for det føderale notarkammer.
• Fuldmagten er ikke udløbet.
• Den indeholder det korrekte pas og andre data.
• Ejeren er i live og ved sit rette sind - videokommunikation og certifikater fra en neuropsykiatrisk ambulatorium vil hjælpe her.

Men selvom alt er i orden, så tænk dig om tre gange, før du beslutter dig for en sådan aftale.

Hvad skal man huske

• Tjek alle dokumenter. Vær ikke bange for at være påtrængende eller kedelig: du risikerer millioner.
• Kontakt en specialist, hvis du er i tvivl. Hellere være alarmist end at stå uden lejlighed og penge.
• Hvis tvivlen ikke forsvinder med hvert trin, men bliver stærkere, så afvis handlen.

UPD. Teksten blev opdateret den 17. november 2019 med mere relevante data fra verificerede kilder.