At leje en lejlighed eller tage et realkreditlån: hvilket er mere rentabelt

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 03:51

Detaljeret analyse med eksempler og beregninger.

Når man sammenligner realkreditlån og leje af fast ejendom, falder det materielle aspekt normalt i baggrunden. Deltagerne i diskussionen finder ud af, hvad der er bedre: betal en andens onkel eller gå i slaveri til banken, betaler for meget, men for deres egen, eller bevæger dig konstant på jagt efter mere rentable muligheder. Men hvis du forlader stemningen og vender dig til tal, så bliver situationen klarere.

Leje og pant i tal

Ændringer i priserne på fast ejendom og lejelejligheder samt inflationens størrelse i en længere periode kan kun forudsiges tilnærmelsesvis, så beregningerne bliver unøjagtige. Og alligevel er tal mere veltalende end ord.

Den vægtede gennemsnitlige rente på realkreditlån i april i år, ifølge centralbanken, udgjorde 9, 64%. Ifølge Domofond.ru-analytikere var leje af en lejlighed i marts 2018 i gennemsnit 0,7 % billigere end i december 2017. Vi vil dog for nøjagtighedens skyld antage, at udlejer øger ydelserne med 5 % om året.

For beregninger, lad os tage det regionale centrum, byen med en befolkning på en million Volgograd og den føderale by St. Petersborg.

Volgograd

Pant

Den gennemsnitlige pris for en toværelses lejlighed i Volgograd er ifølge Domofond.ru 2.365.695 rubler. Overvej situationen, hvis du har akkumuleret en førstegangsbetaling på 15 %, 25 % og 50 % af lejlighedens værdi og har optaget et realkreditlån på 9,64 % om året i en periode på 10 år.

Udbetaling, rubler	Månedlig betaling, rubler	Overbetaling, rubler	Den samlede pris for lejligheden, rubler
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Beregningerne tager ikke højde for merudgifterne til relaterede ydelser i form af husforsikring og den, der har taget realkreditlånet, og kompensation såsom skattefradrag.

Antag, at ejendomspriserne vil vokse med 5% om året, så vil lejligheden om 10 år koste 3,67 millioner rubler.

Leje

De gennemsnitlige omkostninger ved at leje en toværelses lejlighed i Volgograd er 15.845 rubler om måneden. Hvis udlejer hæver huslejen med omkring 5% om året, så skal lejeren om 10 år betale 24.556 rubler om måneden. Alt i alt vil han i årenes løb betale 2.389.344 rubler for at leve. For forskellen mellem udgiften til et realkreditlån med en udbetaling på 15 % og husleje kan en lejer leje en lejlighed til en forventet pris på 2028 i yderligere tre år og ni måneder.

Med en gennemsnitsløn i Volgograd på 28.483 rubler synes både husleje- og realkreditbetalinger mulige for en familie med to arbejdende voksne.

Det er også værd at overveje, at lejer har ubrugt opsparing til udbetalingen (hvis nogen), som han kan sætte i banken mod renter. Ifølge centralbanken er den vægtede gennemsnitlige rente på indlån med en løbetid på et til tre år i 2018 6,41 %. Over 10 år vil indikatoren ændre sig flere gange, men til beregningerne vil vi bruge netop dette tal. Beregningerne tager ikke højde for kapitalisering.

Udbetaling (opsparing), rubler	Beløb om 10 år, rubler
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Derfor vil lejeren om 10 år ikke kun bruge mindre, men også tjene på depositum.

Husleje og opsparing

Fra det foregående afsnit fremgår det tydeligt, hvor meget en person vil kunne akkumulere på et depositum om 10 år, hvis han fortsætter med at leje et hus.

De største chancer for at spare op til en lejlighed og købe den uden realkreditlån er fra en person, der har halvdelen af prisen på lejligheden, men kun hvis prisen på fast ejendom ikke ændrer sig.

Om 10 år vil 425.213 rubler ikke være nok for ham til at købe en lejlighed. For at have hele beløbet ved hånden på det rigtige tidspunkt, bliver han nødt til at spare lidt mere end 3,5 tusind rubler om måneden.

Om fem år vil han have 1.561.491 rubler på sit depositum. For at købe en lejlighed på dette tidspunkt, skal en person afsætte 13, 4 tusind om måneden i alle fem år. Sammen med udgifterne til leje af bolig, vil han bruge 29, 3 tusind i det første år og 32, 6 tusind i det femte. Derfor, hvis han køber en lejlighed om fem år, vil de samlede omkostninger inklusive husleje være 3.415.482 rubler, i ti - 4.755.039 rubler. Begge muligheder er dyrere end realkreditlån.

Sankt Petersborg

Pant

Den gennemsnitlige pris for en toværelses lejlighed i St. Petersborg er 6.797.671 rubler.

Udbetaling, rubler	Månedlig betaling, rubler	Overbetaling, rubler	Den samlede pris for lejligheden, rubler
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

For ikke at betale for meget på realkreditlånet skal du enten akkumulere en indledende betaling på mindst halvdelen af prisen på lejligheden eller øge den månedlige betaling og forkorte låneperioden. Med en gennemsnitsløn på 58, 5 tusind rubler er det åbenbart ikke alle, der kan gøre dette.

Om 10 år vil lejligheden angiveligt koste 10, 99 millioner rubler.

Leje

De gennemsnitlige omkostninger ved at leje en toværelses lejlighed i St. Petersborg er 32.744 rubler om måneden. Med en stigning i lejeprisen med 5% om året vil den månedlige betaling om 10 år være 50.787 rubler, og lejeren betaler i alt 4.942.178 rubler. For forskellen mellem udgiften til et realkreditlån med en udbetaling på 15 % og husleje kan en lejer leje en lejlighed til en forventet pris på 2028 i yderligere otte år og tre måneder.

Undlad også at rabat på din opsparing.

Udbetaling (opsparing), rubler	Beløb om 10 år, rubler
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Husleje og opsparing

Og igen kan en person, der allerede har halvdelen af sin pris, regne med at købe en lejlighed uden realkreditlån. Men det bliver problematisk for ham at overholde fem-års deadline. Om fem år vil han have 4.448.162 rubler på sin konto. For at indsamle det nødvendige beløb skal han hver måned spare 39, 2 tusinde. Sammen med lejeudgifterne skal han det første år afsætte 72 tusinde om måneden.

Hvis han køber en lejlighed om fem år, anslås de samlede omkostninger inklusive husleje til 8.968.837 rubler om 10 år - til 11.739.849 rubler.

Så hvad er mere rentabelt

Ifølge gennemsnitlige skøn er huslejen mere rentabel. I alle tilfælde er den månedlige husleje mindre end afdraget på realkreditlånet. Samtidig bliver den første betaling ikke kun brugt, men bringer også penge.

Men om 10 år vil den, der har valgt et realkreditlån, eje en lejlighed, mens lejeren ikke vil.

Med hensyn til leje af bolig og den samtidige stigning i opsparingen til en lejlighed, er alt heller ikke så enkelt her. Forudsigelige faktorer virker: Jo flere penge du har på hånden, jo højere indkomst og jo lavere omkostninger til fast ejendom og husleje i din by, jo flere chancer har du for at spare op til en lejlighed uden realkreditlån og forblive i sort. Men ved beregningen tager de normalt ikke højde for, at ejendomspriserne kan stige markant over 10-15 år.

Derfor er det værd at tage højde for en anden nøgleindikator - tid. Langsigtede forudsigelser er vanskelige, selv for specialister. Og stabiliteten i landet er tættere på en religiøs indikator: enten tror man på det, eller også gør man ikke. Derfor, hvis du skal spare op til en lejlighed i mere end fem år, bør du inddrage ikke kun logik, men også intuition i beregningerne.

Bemærk venligst, at inflationen afskriver penge, og fast ejendom vokser i værdi.

Men ifølge Rosstat har priserne på det sekundære marked i de seneste tre år været faldende for alle typer lejligheder, med undtagelse af elitelejligheder.

Som en yderligere faktor er det værd at overveje nærheden af pensionsalderen. Det vil være svært at leje en lejlighed til pensionsudbetaling, men i store byer vil det være umuligt. Så på dette tidspunkt er det godt at have sit eget hjem, selvom man fik det med en overbetaling.

Argumentet om, at man kunne leje en lejlighed resten af livet med de penge, der gik til banken, er forsvarligt, hvis man opgiver at købe hus i en storby og lejer en lejlighed til en meget fordelagtig pris. Så hvis du sparer 3 millioner på overbetaling, vil dette give dig 25 tusind om året om måneden i 10 år (men du bør tage højde for inflation).

Der kan også indsættes penge. Et beløb på 3 millioner, under hensyntagen til den nuværende gennemsnitlige rente på indskud, vil bringe 15 tusind rubler om måneden i rente, 4 millioner - 20 tusinde.

Sådan beregner du, hvad der er bedst for dig

Gennemsnitsberegninger giver gennemsnitlige resultater, så for at forstå, hvad der er mere rentabelt for dig, skal du selv lave beregningerne. For at gøre dette skal du bruge følgende data:

1. Størrelsen af lejen for lejligheden.
2. Det beløb af din opsparing, du planlægger at bruge som udbetaling.
3. Prisen for den lejlighed, du ønsker at købe.
4. Rente på realkreditlån (du kan bruge landsgennemsnittet eller den, som banken tilbyder, hvor du gerne vil optage et realkreditlån).
5. Den procentdel af et bankindskud, som du er villig til at betro dine penge til i en længere periode.

Hvis du vælger mellem et realkreditlån og at leje en bolig, mens du sparer penge til at købe en lejlighed

1. Pant

Med hjælp eller på din banks hjemmeside, beregn, hvor mange år dit realkreditlån vil tage med den optimale månedlige ydelse, hvad overbetalingen vil være.

Med en lejlighedspris på 5,2 millioner rubler, en indledende betaling på 3,2 millioner, en rente på 11% og en panteperiode på syv år, vil den månedlige betaling være 34.245 rubler, og overbetalingen - 876.569 rubler.

2. Leje af lejlighed

Beregn, hvor meget du over årene kommer til at betale for at leje en lejlighed, under hensyntagen til mulige huslejestigninger.

For eksempel giver du 22 tusind rubler om måneden og har lejet en lejlighed i tre år. I denne tid er prisen aldrig steget, men det er åbenlyst, at om syv år vil huslejen ikke koste det samme. Derfor vil du i det næste år formodentlig give væk til leje 22 × 12 = 264 tusind, i de næste tre år - 24 × 36 = 864 tusind, i de resterende tre - 26 × 36 = 936 tusind, i alt - 2,06 millioner rubler.

3. Indskud og opsparing

Beregn, hvor mange penge du vil have akkumuleret på depositum i realkreditlånets løbetid, og anslå beløbet. Beregn derefter, hvor mange penge du vil have efter det første år, det andet og så videre indtil slutningen af realkreditlånets løbetid. Beslut dig også for det beløb, du kan afsætte på månedsbasis til at købe en lejlighed, beregn, hvor mange penge det vil give dig om et år eller to, og så videre indtil udløbet af realkreditlånets løbetid. Find nu ved en simpel tilføjelse af beløbet på depositum og opsparing ud af, hvor mange år du vil være i stand til at samle penge ind til fast ejendom.

På et indskud uden kapitalisering med en rente på 6, 1% vil mængden af 3, 2 millioner rubler på syv år blive til 4.566.400 rubler.

Selvom ejendomspriserne ikke stiger, så er det om syv år umuligt at købe en lejlighed uden realkreditlån.

Der er en mulighed for ikke at vente på, at det krævede beløb akkumuleres på depositumet, og at spare 20 tusind rubler om måneden eller 240 tusinde om året. Så efter fem år vil besparelsen være 5.376.000 rubler. Under hensyntagen til lejen vil de samlede omkostninger til fast ejendom være 6.640.000 rubler, og 176.000 vil forblive. I syv år vil pantet i lejligheden gå til 6, 8 mio. Det vil sige, at omkostningerne er omtrent de samme, men der er sparet to år, det vil sige, at leje af bolig og spare på dette tidspunkt er mere rentabelt.

Disse beregninger virker kun, hvis prisen på lejligheden ikke har ændret sig i fem år, og huslejen ikke er steget i pris hurtigere end forudsagt.

Når du ikke kan spare op til en lejlighed selv for realkreditlånets løbetid, er det åbenlyst, at det er mere rentabelt at låne i en bank end at spare.

Hvis du vælger mellem et realkreditlån og et lejemål uden planer om at købe en lejlighed i fremtiden

1. Husk hvor meget du giver udlejer

Lad os tage tallene fra det forrige eksempel - 22 tusind rubler.

2. Beregn din månedlige afdrag på realkreditlån

Igen er tallet fra det foregående eksempel 34,3 tusind rubler.

3. Sammenlign to tal

Det er klart, at det er mere rentabelt at leje, selvom man ikke tager højde for udbetalingen i beregningerne. Hvis alt ikke er så enkelt, skal du dividere beløbet for udbetalingen med antallet af måneder af realkreditlånet og tilføje det modtagne beløb til den månedlige betaling:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tusind rubler.

Sammenligning med 22 tusind er endnu klarere. Og selvom huslejen om syv år fordobles i pris, vil det stadig være mere rentabelt at leje en lejlighed.

Men allerede i det ottende år vil en person med et realkreditlån tilbagebetale det fuldt ud og kun betale for forsyningsselskaber. Og lejer vil fortsat betale det samme beløb for husleje. Hvis huslejen derimod ikke steg, ville det beløb, der ville være gået til realkreditlånet, række til en 26-årig lejekontrakt.

4. Beregn, hvor meget du vil tjene på de penge, der kunne være gået til udbetalingen

Om syv år vil depositum være 4,57 millioner rubler. Og hvis du udskyder forskellen mellem betalinger på 12,3 tusinde om måneden på månedsbasis, så vil det om syv år bringe yderligere 1,03 mio. Det samlede beløb på 5,6 millioner, fastsat til 6,1% om året, vil bringe 28,5 tusind rubler om måneden i rente.